近日，新城控股(601155.SH)发布2026年第三季度报告。报告显示，前三季度公司实现营业收入249.23亿元，归属于上市公司股东的净利润9.65亿元，继续保持正向盈利。截至三季度末，新城控股经营性现金流净额为15.06亿元，连续八年保持正向流入。

整体业绩向好的同时，新城控股商业运营总收入不断走高、商业不动产REITs实现战略落地，存量资产价值进一步释放。在11月2日举办的2026年第三季度业绩说明会上，新城控股董事长王晓松表示，随着公司商业不动产REITs、机构间REITs等项目的落地，公司未来将进一步推进多层次REITs的融资渠道，计划持续筛选租金现金流稳定、指标符合监管要求的成熟吾悦广场纳入底层资产池，依托资产上市重定价，回笼资金反哺商业运营。

毛利率增长至33.9%，盈利质量明显改善

商业版块持续构筑稳固基本盘。2026年1-9月，新城控股实现商业运营总收入约108.71亿元，同比增长3.42%；其中9月单月收入约12.26亿元，同比增长4.52%。住宅开发业务方面，1-9月公司累计实现合同销售金额约88.25亿元，累计合同销售面积约141.29万平方米。商业板块收入规模持续超过开发业务，已成为公司经营结构的稳定特征。

商业收入稳步增长的同时，资产运营质量也保持稳定。2026年，新城控股继续围绕"经营五步法"，在行业深度调整期以差异化策略构建核心竞争力，通过强化匹配消费需求的项目定位、精细化品牌组合、沉浸式的场景创新、多维度会员生态联动，持续夯实商业基本盘。

今年以来，新城控股新开业泰安肥城、重庆永川、台州湾三座吾悦广场以及乌鲁木齐吾悦·花园城。截至三季度末，公司在全国范围内已开业吾悦广场181座，整体出租率达98.16%。高出租率与持续增长的运营收入，共同构成商业板块的利润和现金流基础。

华泰证券在11月1日的最新研报中指出，新城控股开发业务进一步收缩，物业出租及管理收入稳步增长，收入结构改善推动整体毛利率同比增长8.3pct 至33.9%。尽管期间费用相对刚性，商业地产支撑下，归母净利同比依然保持相对稳定。

依托于安全充裕的现金流，新城控股持续做好信用管理，确保债务结构安全稳定。2026年第三季度公司已偿还境内外公开市场债券8.6亿元；截至9月30日，合联营公司权益有息负债规模为18.16亿元。

大资管战略提速，存量资产价值持续释放

在经营基本盘保持稳健的同时，新城控股持续拓宽融资渠道，为大资管战略落地提供支撑。2月，公司落地一笔3.55亿美元债；7月，成功发行2026年度第一期中期票据，发行规模7.5亿元。

存量商业资产盘活也持续迎来新进展。6月30日，新城控股完成全国范围内首单消费类机构间REITs扩募，扩募规模21.46亿元；10月16日，公司机构间REITs年内第二次扩募获上交所受理，拟发行金额20.96亿元。

近期，公募REITs实现关键突破。10月底，新城控股商业不动产REITs发布认购申请确认比例结果公告，基金总规模15.53亿元，底层资产为常州天宁及南通启东吾悦广场，公众投资者认购金额约41.98亿元，认购倍数约30倍(29.98倍)，配售比例为3.334928%。上述研报分析指出，公募REITs与机构间REITs两条商业资产退出通道全面打通，有望推动新城控股存量资产重定价、回收资金反哺商业运营，进一步增厚公司价值。

申万宏源在最新研报中指出，新城控股业绩平稳、租金稳增，公司近几年商场收入和毛利占比持续提升，助力公司稳健经营；凭借优秀管理能力和优质的资产组合，预计公司在新行业格局下有望实现更长期、并更有质量的增长。"考虑到公司偿债压力逐步减轻、商场贡献毛利占比逐步提升，维持‘买入’评级。"