投资者内参丨马振阳

9月19日，上交所公募REITs信息平台显示，广发新世界封闭式商业不动产证券投资基金项目已获受理，底层资产为上海香港新世界大厦，包括上海K11 Art Mall及K11 ATELIER新世界大厦，预计募集规模约38.18亿元。

申报材料披露，该项目现有土地使用权期限为1994年12月2日至2044年12月1日。以2026年3月31日为评估基准日，剩余土地使用年限约18.67年。

目前，黄浦区规划和自然资源局已就土地续期出具初审意见，拟同意项目续期20年，将土地使用权期限延长至2064年12月1日。

申报材料显示，项目暂按补地价款及土地续期相关税费合计约10亿元进行测算。后续仍需签订国有建设用地使用权出让合同，并按最终核定金额缴纳相关款项，因此10亿元并非最终实际缴纳金额。

申报材料还显示，该项目于1994年取得土地使用权，当时土地出让金约9800万元。如今，包含商业及写字楼在内的香港新世界大厦项目整体评估价值为45.68亿元。

截图来源：广发新世界封闭式商业不动产证券投资基金招募说明书（草案）

今年4月公布的上海2026版基准地价显示，一级商业用地基准楼面价为36670元/平方米，一级办公用地为25130元/平方米。楼面价可理解为单位建筑面积对应的土地价格。以K11公开披露的商业、办公建筑面积结合对应楼面价及续期年限测算，结果与申报材料暂估的约10亿元较为接近。

上海今年以来也在完善商业、办公等非住宅用地续期机制。

7月31日，上海市规划和自然资源局印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，适用范围包括工业、商业、办公、旅游、娱乐等非居住类国有建设用地。

根据该文件，工商业项目原则上“以续期为常态、不续期为例外”。对于拟发行不动产REITs等特殊项目，续期年限可根据实际情况确定。

价格方面，文件明确，续期土地价格不得低于地块所在级别上海市基准地价的70%，最终价格由各区按照地价决策程序确定。商业、办公等经营性用地还将结合区域一级土地市场价格、资产市场化融资等因素综合确定。

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